STRATÉGIES MUNICIPALES DE MISE EN VALEUR *
STRATÉGIES MUNICIPALES DE MISE EN VALEUR
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UNE CONVERGENCE D'INTÉRÊTS
La politique relative au patrimoine est un des rares aspects de la vie municipale où divers intérêts convergent. Elle touche non seulement la culture et l'esthétique, mais également les politiques en matière d'environnement et de rénovation.
Jusqu'à récemment, l'aspect le plus évident de la « politique du patrimoine » était son lien avec la culture, puisque le patrimoine d'une municipalité comprend ses archives, les objets dans son musée et une foule d'autres é1éments culturels. Mais le patrimoine s'étend aussi à l'immobilier, sous la forme de bâtiments revêtant un intérêt historique et archéologique. Au plan conceptuel, les municipalités ont eu tendance à envisager ces é1éments sur le même pied que les artefacts ou les oeuvres d'art. Le « patrimoine » n'était pas considéré sur une grande échelle, mais plutôt comme très rare et isolé.
Cependant, la dimension « environnementale » est devenue plus évidente à mesure que les municipalités ont découvert la nécessité de procéder à une évaluation de l'impact sur l'environnement lorsque des travaux publics menaçaient, pour commencer, des é1éments du patrimoine archéologique. En fait, l'archéologie semble revêtir de plus en plus d'intérêt pour bon nombre de municipalités canadiennes, en particulier celles où on développe de nouveaux lotissements. Cet intérêt semble refléter un phénomène encore plus répandu, puisque les autres paliers de gouvernement procèdent à ce genre d'évaluation pour un éventail de questions de plus en plus diversifié (y compris les questions socio-culturelles). A cet régard, le Ministère des Transports de L'Ontario offre un exemple intéressant. Depuis le début des années 1980, ce ministère dispose d'une à, politique sur les « ponts patrimoniaux de l'Ontario ». .
Un changement de perspective encore plus perceptible s'est cependant manifesté depuis que la Commission Brundtland a popularisé le concept du « développement durable ». On s'intéresse maintenant au «développement urbain durable en fonction de son incidence sur l'environnement bâti ». En d'autres termes, au lieu de s'intéresser à quelques « éléments » du « patrimoine » archéologique, architectural et historique d'une collectivité, on cherche davantage à recycler la quasi-totalité de « l'environnement bâti », parce que :
Parallèlement à cet intérêt à l'égard de la dimension « environnementale », les municipalités s'intéressent maintenant de plus en plus à l'industrie de la rénovation. Au Canada, les investissements dans le secteur de la rénovation résidentielle ont dépassé les investissements dans la construction neuve presque constamment depuis 1982. La notion de « promotion immobilière » est en voie de changer; il se dépense maintenant plus d'argent pour rénover les édifices existants que pour en construire de nouveaux. En fait, les municipalités d'Amérique du Nord constatent que :
Certains pourraient croire que l'industrie de la rénovation se développera d'elle-même sous la force de sa propre dynamique et que les municipalités n'auront même pas besoin d'adopter de stratégie pour favoriser son essor. Or, avec un tel raisonnement, les municipalités n'obtiendraient pas leur part équitable de retombées et la collectivité ne bénéficierait pas pleinement des investissements effectués dans ce secteur. C'est la raison pour laquelle un nombre croissant de municipalités cherchent à planifier en vue de tirer profit de ce phénomène.
A l'instar des villes américaines, qui ont adopté la rénovation comme instrument privilégié pour é1argir leur assiette fiscale ( Time, le 23 novembre, 1987), beaucoup de municipalités canadiennes espèrent tirer profit de l'essor que connaît le secteur de la rénovation. Un aspect particulièrement intéressant de la rénovation est que cette activité, contrairement à la construction neuve, permet d'élargir l'assiette fiscale sans nécessiter de nouvelles infrastructures. Ainsi, un investissement d'un million de dollars dans la rénovation donne habituellement lieu à une hausse nette plus élevée de l'assiette fiscale municipale qu'un investissement équivalent dans la construction neuve. La cible privilégiée est habituellement la rénovation des édifices et des quartiers patrimoniaux, où on espère que l'investissement contribuera en même temps à la réalisation des objectifs culturels, touristiques et économiques.
Beaucoup de municipalités canadiennes adoptent des politiques à double objectif qui assurent d'une part la protection des biens et, d'autre part, un investissement maximal pour la réutilisation et la rénovation des bâtiments et de quartiers entiers. Certaines municipalités insistent plus sur l'aspect réglementaire, tandis que d'autres privi1égient les programmes économiques. Les municipalités canadiennes qui connaissent le plus de succès semblent être celles qui misent sur les deux fronts.
PROTECTION DU PATRIMOINE MUNICIPAL
La vaste majorité des municipalités canadiennes disposent de lois les autorisant à protéger les bâtiments et les quartiers patrimoniaux. I1 existe cependant encore certains endroits au Canada où les municipalités ne jouissent pas directement de ce pouvoir. Dans ces cas, les municipalités doivent recourir à d'autres mesures de contrôle (comme le zonage) ou en arriver à une entente officielle ou non avec le propriétaire. Les dispositions de la loi varient selon la province ou le territoire.
La première étape pour établir une stratégie de conservation du patrimoine consiste généralement à mettre sur pied un comité consultatif, mais ces comités ne sont pas indispensables. En Ontario, il existe des règles précises régissant la mise sur pied de ce genre de comité (il y a même une association de comités). Selon les lois de la province, le mandat du comité consultatif peut se limiter aux bâtiments d'intérêt historique et architectural; dans d'autres cas, il peut s'étendre à l'archéologie, aux archives, à la généalogie et à d'autres aspects du patrimoine de la collectivité. Dans le cas des archives et de la généalogie, 1'éventail des stratégies qui s'offrent aux municipalités s'apparente à celui des politiques culturelles. Pour ce qui est de l'archéologie et des bâtiment qui revêtent un intérêt archéologique et historique, il existe d'autres programmes qui peuvent s'avérer utiles.
En ce qui concerne les ressources archéologiques, une évaluation de l'impact sur l'environnement nécessite diverses interventions. A cet égard, certaines municipalités ont adopté ce qu'on appelle un « Plan directeur archéologique ». La municipalité dresse un inventaire de ses ressources archéologiques connues et, puisque cet exercice peut prendre beaucoup de temps, elle accorde habituellement la priorité aux secteurs qui sont sur le point d'être aménagés, que ce soit par le secteur public ou le secteur privé. La ville de Kingston, Ontario offre un exemple original d'un programme municipal à cette fin.
La Ville de Kingston a développé un système de « plans directeurs archéologiques »
Dans les nouveaux lotissements, Kingston remet maintenant au promoteur un « certificat » indiquant qu'on a procédé à un examen de surface des ressources archéologiques et que le secteur a obtenu le feu vert pour des travaux d'aménagement. Même si ce certificat ne garantit pas que le promoteur ne trouvera pas d'objets sous la surface (et que la province pourrait lui ordonner de suspendre les travaux afin de protéger les objets trouvés), il offre néanmoins une certaine sécurité au promoteur.
Au chapitre des bâtiments et des quartiers historiques, la procédure à suivre pour désigner les propriétés qui doivent être protégées sont prévues dans les lois provinciales sur le patrimoine, et on doit s'y conformer rigoureusement. Même des dérogations mineures de procédure technique au niveau de la mise en oeuvre peuvent compromettre la validité légale de cette protection. Les objectifs globaux de la municipalité en ce qui a trait à la protection du patrimoine ainsi qu'à la rénovation d'édifices et de quartiers seraient des composantes utiles du plan officiel de la municipalité. Si le plan officiel ne prévoit rien en cette matière, la municipalité pourrait envisager de le modifier en conséquence. Les modifications apportées par la Ville d'Ottawa en sont un excellent exemple.
Le quartier Sussex/By à Ottawa était délabré, mais dans l'espace de 15 ans, il est devenu
un des endroits les plus prospères du marché immobilier local. Le Plan directeur de la
Ville d'Ottawa est aujourd'hui un bon exemple de document qui adresse les besoins de la
réhabilitation.
Certaines municipalités vont cependant un peu plus loin : non seulement elles stipulent ce qu'on ne peut pas faire à une propriété (démolition ou modification inappropriée), mais elles commencent également à préciser ce qui est permis. A titre d'exemple, Yellowknife a combiné son règlement sur le patrimoine avec son règlement de zonage, précisant que, tant que certaines conditions essentielles sont respectées, les propriétaires de propriétés du patrimoine peuvent aménager le reste de leur propriété d'une manière qui n'aurait pas été possible auparavant. Cette approche a également été appliquée dans le district Meadowvale Village, à Mississauga. Dans d'autres cas, la municipalité peut déterminer à l'avance le type d'aménagement qu'elle prévoit pour une propriété du patrimoine, en promettant que les propositions d'aménagement qui correspondent à cette description seront traitées rapidement. Bref, ce serait une erreur d'assumer que les politiques municipales en matière de patrimoine vont à l'encontre du développement urbain. Au contraire, elles, peuvent être très favorables à l'aménagement lorsque celui-ci est approprié. Reste à savoir comment on peut garantir que ces propriétés seront aménagées de façon appropriée. Cette question sera abordée un peu plus loin.
FAVORISER LA RÉHABILITATION DES BÂTIMENTS ET DES QUARTIERS PATRIMONIAUX
D'après certains comités consultatifs municipaux, le principal obstacle qui se posait à la mise en valeur à long terme de nos bâtiments patrimoniaux était l'éducation. D'après ce point de vue, le défi consistait à surmonter l'opinion populaire voulant que le nouveau était mieux que 1'ancien, ou que le grand était mieux que le petit. D'autres, au contraire, soutenaient qu'aucune mesure d'éducation ne pourrait résoudre le problème fondamental, nommément que la remise en état ne pourra jamais concurrencer avec le réaménagement. D'après ce point de vue, il pouvait arriver qu'on rénove occasionnellement un bâtiment du patrimoine pour satisfaire la sentimentalité de la population, mais le courant dominant du développement communautaire serait toujours axé sur la construction neuve et non sur la rénovation.
Aujourd'hui, on considère qu'aucun de ces points de vue ne reflète la véritable image. D'une part, tant que nous vivons dans une économie de marché, nous devons concilier les objectifs « patrimoniaux » avec les impératifs économiques. D'autre part, la raison pour laquelle l'industrie de la rénovation vaut maintenant plus de 300 milliards de dollars par année en Amérique du Nord (et croit à un rythme de 12 pour cent par année) est précisemment parce que sa compétitivité s'améliore. En fait, le volume de l'industrie a créé des économies qui étaient absentes il y a dix ans. Auparavant, la plupart des travaux de remise en état devaient être effectués avec des matériaux fabriqués sur demande et ce, pour la quasi-totalité des composants, ainsi qu'avec des méthodes adaptées aux circonstances. Le volume actuel de l'industrie permet d'avoir recours à des matériaux manufacturés (en particulier pour les travaux de rénovation) et à des techniques mieux connues. Le problème n'est plus la non-disponibilité de matériaux et de connaissances bon marché, c'est l'accès. En un mot, beaucoup de municipalités et de projets d'aménagement n'ont pas rattrapé les matériaux et la technologie disponibles.
Par conséquent, l'objectif pour les municipalités est de se positionner de façon à obtenir les résultats les plus positifs avec leurs stratégies de développement communautaire dans ce domaine. Pour ce faire, les municipalités qui ont réussi ont centre leur attention sur les secteurs où elles peuvent exercer un contrôle plus direct.
Par le passé, les obstacles à la rénovation à grande échelle de bâtiments anciens étaient la technologie et la disponibilité des fonds. Aujourd'hui, beaucoup de municipalités ont décidé de « faire partie de la solution plutôt que du problème ».
PROGRAMMES VISANT À RÉSOUDRE LES PROBLÈMES TECHNIQUES
Voici quelques-uns des programmes qui commencent à prendre forme dans certaines municipalités canadiennes en vue d'aider l'entreprencur ou le propriétaire à réaliser des travaux de réhabilitation:
La politique de « porte verte » à Vancouver offre l'obtention de permis sur une base
préférentielle
Yellowknife a garanti que toute demande de permis pour les sites patrimoniaux sera
évaluée dans les dix jours
accès à des renseignements spécialisés : la municipalité peut établir un organisme de consultation, officiel ou non, pour faire connaître les innovations technologiques dans le domaine de la rénovation. La Ville de Saint-Jean, Terre-Neuve, a eu des résultats favorables dans le cas de ses arrondissements historiques, qui comptent au dessus de 1500 unités d'habitation.
St-Jean Terre-Neuve a lancé peut-être le programme d'arrondissements historiques le
plus ambitieux au Canada
MESURES ÉCONOMIQUES
Afin d'améliorer les perspectives commerciales et économiques des propriétés patrimoniales rénovées, la municipalité peut recourir à diverses mesures, notamment :
L'Hôtel Macdonald à Edmonton était parmi les premiers sujets d'un moratoire sur la
majoration des impôts fonciers
promotion immobilière spécialisée : encourager la communauté immobilière à lancer une section promotionnelle (spécialisée dans la vente de propriétés patrimoniales) dans ses outils publicitaires; Un des meilleurs exemples est le Real Estate Victoria, un tabloïde promotionnel pour la ventes de propriétés immobilières dans cette ville;
L'arrondissement historique de Gastown à Vancouver fut créé en même temps que son
système d'heures d'ouverture préférentiel
UN SERVICE DE CONSULTATION/COORDINATION
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LE PRINCIPE DE « L'INTERFACE UNIQUE »
Les sections qui suivent portent sur deux cotés d'une même médaille, qui est la question de savoir avec qui l'investisseur fait-il affaires? La présente section adresse l'objectif primordial, qui est de rendre la tâche aussi simple et facile que possible, ainsi que le mandat qui serait accordée à cette fin. Les sections suivantes explorent certains éléments constitutifs essentiels: l'accès aux expertises, et l'accès aux autres propriétaires et aux acheteurs/locataires potentiels. Ensuite, on abordera un élément dont l'effet sera ressenti à moyen terme plutôt qu'à court terme: la formation.
Modèle actuel
Pour commencer, quels sont les objectifs qui peuvent guider cette analyse? Plusieurs gens d'affaires se sont plaints de la prolifération des comités qui caractérisait typiquement les relations au sein des arrondissements historiques au Canada : la multiplication des entrevues représentait non seulement une utilisation inefficace du temps, mais aussi une administration parcellaire de dossiers qui ne favorisait aucunement une « vision » à long terme. Le principe de l'interface unique possède l'avantage d'imposer une sorte de discipline intellectuelle, par laquelle la partie qui propose un projet et celle qui doit répondre à la proposition doivent être conscientes de l'ensemble des dimensions avant même d'aborder la question avec leur contrepartie.
Or, ce n'est pas la philosophie de l'interface unique qui semble régner au niveau des consultations dont a besoin toute personne qui propose investir dans les arrondissements historiques. Dans certains cas, les renseignements sont disponibles, mais de sources disparates; en d'autres cas, les renseignements sont disponibles nullepart.
Ce n'est pas pour dire qu'il incombe au secteur public de tenir la main de tout propriétaire ou promoteur dans un arrondissement historique, en chuchotant tous les détails nécessaires pour faire affaires dans le quartier. Dans un monde concurrentiel, il incombe aux gens d'affaires de savoir se débrouiller eux-mêmes. Par contre, dans la mesure que le secteur public souhaite accélérer le processus décisionnel pour les placement voulus, il aurait avantage à faciliter ce processus, et au moins assurer que certaines informations essentielles soient disponibles.
Mandat
Il s'agit donc d'un service consultatif qui, même en respectant les réalités du monde des affaires, fournit aux investisseurs possibles un point de repère pour l'ensemble des questions essentielles dans le domaine. Ce mandat peut opérer à deux niveaux :
Par exemple, prenons le cas des assurances. En théorie, un service de consultation pourrait fournir aux propriétaires des renseignments au sujet des courtiers ou des compagnies qui offrent des services pertinents dans un arrondissement historique. Or,
L'objectif est de prendre conscience des questions communes des intervenants, afin de les transmettre à leur destination logique - parfois dans la forme d'un genre de « front commun ».
SERVICES D'INFORMATION PROFESSIONNELS
Il n'est pas nouveau de vouloir aider le secteur privé en lui fournissant des renseignements professionnels. Ce mandat peut être fourni par la province, par les municipalités ou par les deux. On a déjà vu l'exemple des programmes de revitalisation des centres-villes : le programme des rues principales est un exemple assez complet d'un programme consacré exclusivement à la diffusion de renseignements provenant d'experts.
Par exemple, on peut concevoir un « service consultatif de gestion » qui cherche à aider les entreprises ayant besoin de conseils ou d'indications en matière de finances, de tenue de livres, de commercialisation, de techniques, etc. On peut envisager des méthodes semblables pour les immeubles du patrimoine. Les services d'experts-conseil pourraient être mis à la disposition des rénovateurs pour leur indiquer la meilleure façon de traiter les propriétés du patrimoine. Ces experts-conseil pourraient recevoir des honoraires destinés à s'assurer leur concours éventuel; dans d'autres, ils pourraient être bénévoles.
St-Jean, Terre-Neuve
Un tel service pourrait avoir des répercussions très importantes et il ne se limite pas nécessairement aux détails architecturaux ou de construction de l'immeuble. L'exemple le plus évident est celui de St-Jean, Terre-Neuve. Cette ville compte environ 1500 immeubles dans ses sites du patrimoine du centre-ville. On aurait donc pu s'attendre à ce que St-Jean soit intimidée par la perspective d'établir un comité d'architecture pour la conseiller en matière de rénovation. Mais la ville a fait plus :
Les avantages de cette méthode dépassent largement les immeubles touchés. La bonne volonté qui s'est développée entre les secteurs public et privé a une valeur inestimable. Cependant, à moins que d'autres municipalités (incluant les représentants municipaux et les propriétaires) ait accès à une information technologique de pointe dans ce domaine, ses ressources du patrimoine et son industrie de la construction seront nettement désavantagées. L'établissement d'un tel organisme, à la fois visible et accessible, nécessiterait la coopération de la communauté académique, de l'industrie, et des divers professionnels.
En particulier, il devrait être établi de tel façon à éviter toute confrontation avec les associations qui pourraient y discerner une tentative pour remplacer les services de leurs membres (e.g. l'Ordre des Architectes). Le moyen le plus évident, pour éviter les problèmes de ce genre, serait d'inviter ces organismes à participer.
LES CONSEILS TECHNIQUES ET FINANCIERS
Les données nécessaires au processus décisionnel des placements relèvent d'une variété de sujets. Certains ont été abordés, dont
Les conseils devraient aussi toucher l'ensemble des programmes gouvernementaux qui auraient un lien concevable aux projets dans un arrondissement historique. C'est ici que le principe de « l'interface unique » peut jouer un rôle très positif, car les investisseurs ont souvent une certaine difficulté à prendre connaissance de tous les programmes (d'agences et de ministères disparates) pour lesquels leur projet est éligible.
Par exemple, certains programmes gouvernementaux ont été conçus pour favoriser les investissements dans divers secteurs. Les secteurs ayant les rapports les plus étroits avec le patrimoine sont le logement, la revitalisation des centres-villes et le tourisme.
LA NOTION DE POSTURE « PRO-ACTIVE »
Le mandat prépondérant des agences urbanistiques des autorités publiques a un caractère réactif : une fois que le plan officiel est rédigé, il incombe surtout au secteur privé (et non au secteur public) d'inciter des projets qui seront ultimement présentés aux autorités publiques (pour vérifier leur conformité au plan). Bref, les autorités « réagissent » aux propositions rédigées par le secteur privé.
L'option
Dans certains arrondissements historiques, cependant, les choses se sont déroulées autrement. Winnipeg, par exemple, le service urbanistique intégré nommé le « Core Area Initiative » était confronté par un problème classique : des propriétaires (souvent de longue durée) de grands bâtiments maintenant centenaires n'offraient aucun signe d'être prêts à entreprendre les projets souhaités. Les urbanistes responsables de l'arrondissement historique se sont donc engagés à rencontrer individuellement les propriétaires - souvent en se servant de la tactique classique du secteur privé, le « lunch d'affaires » privé. Ces réunions étaient à la base d'un effort concentré pour « vendre l'idée de la restauration » à ces propriétaires. De temps en temps, on préparait des interprétations d'artiste etc., mais l'élément principal est devenu la confiance personnelle. Cette stratégie n'a pas toujours donné les résultats voulus; mais en certains cas (notamment la Ashdown Warehouse, un immense projet de conversion d'entrepôt en emplacement résidentiel), c'était indispensable. Dans l'espèce, les urbanistes ont également fait leur possible pour offrir « l'interface unique » pour la gamme d'interventions gouvernementales impliquées.
Un rôle « proactif », pour « vendre » les mérites d'investissements supplémentaires chez les propriétaires existents, repose donc sur la réaffirmation d'une stratégie de communication directe et positive, comprenant et les propriétaires locaux, et les propriétaires étrangers.
AIDE LA COMMERCIALISATION DES PROPRIÉTÉS
Le défi à relever
Le sujet suivant est étroitement lié au principe de l'appui cohérent aux propriétaires. Une partie de l'obstacle économique en matière de restauration d'un grand nombre d'immeubles du patrimoine, c'est le peu de vigueur du marché. Un propriétaire peut croire que la demande pour un immeuble existant ne justifie pas la conservation de l'immeuble ou sa restauration. La demande pourrait être souvent différente si un plus grand nombre de personnes connaissaient la propriété. Malgré la situation discutable du marché de l'immobilier à l'échelle internationalle, on rencontre toujours des acheteurs qui recherchent les immeubles du patrimoine, que ce soit à des fins commerciales ou personnelles. Il s'agit maintenant de rapprocher l'offre de la demande. Ce défi peut être relevé en prenant des mesures au niveau provincial ou municipal ou, mieux encore, aux deux niveaux.
Pour rapprocher l'offre de la demande, diverses publications ont commencé à préparer une rubrique «annonces classées » spécialement consacrée aux propriétés du patrimoine. Le Preservation News des États-Unis est un bon exemple. En Allemagne, le processus est encore plus avancé. La plupart des gouvernements des états allemands produisent des catalogues des grandes propriétés du patrimoine pour lesquelles les propriétaires cherchent des acheteurs ou des investisseurs. Contrairement aux publications américaines et britanniques, les catalogues allemands se concentrent sur les cas les plus difficiles (châteaux isolés et abandonnés, églises en surnombre. etc.). Par conséquent, si un numéro typique de Preservation News peut présenter des centaines de propriétés, le catalogue de l'état de Hesse n'en montre que quatre-vingt cinq - une infime minorité des immeubles du patrimoine sur le marché à cet endroit à un moment ou l'autre. Les catalogues allemands contiennent des informations additionnelles importantes :
Serait-il possible d'allier la méthode allemande et la méthode américaine, c'est-à-dire de préparer un catalogue contenant toutes les propriétés intéressantes à vendre (méthode américaine) avec des renseignements complémentaires (méthode allemande)? La publication pourrait couvrir ses frais, en ce sens qu'elle pourrait être payée par les entreprises immobilières qui passent des annonces.
Les catalogues allemands sont suivis par des renseignements complémentaires qui peuvent être présentés verbalement. Les Allemands ont des services d'experts-conseil semblables à ceux que l'on trouve à St-Jean comme on l'a déjà vu :
« Pendant la restauration, les intéressés ont accès à toutes sortes d'experts et à des conseillers techniques. On réfère les gens aux artisans et aux architectes les plus qualifiés et les plus compétents. Lorsqu'il s'agit de propriétés d'une grande importance, ont fait une enquête détaillée et on prépare une documentation très complète sur l'immeuble avant d'entreprendre la restauration. En matière de financement, le curateur donne des conseils professionnels sur les lois fiscales relativement complexes, tout en aidant les gens à obtenir les subventions fournies par les autorités municipales, fédérales et d'état, d'après l'intérêt esthétique, historique, scientifique ou technique de l'immeuble [Cristoph Mohr, « Derelict monuments », p.50]
Ce type de conseil dépasse ce qu'on envisage habituellement, tout particulièrement en matière de conseils financiers et fiscaux. Cela suppose que la Ville obtienne des ressources humaines voulues dans ces secteurs, mandatées pour fournir ce genre de conseil. Pour reprendre les paroles du Conservateur en chef de l'un des gouvernements allemands, cité ci-haut, le résultat final est le suivant :
« Le travail du curateur comporte maintenant un nouvel aspect: d'une façon positive, il est devenu un bon agent immobilier qui traite des propriétés qui lui sont confiées, tout en avant un mot à dire lorsque vient le moment de décider à qui ses enfants-problèmes seront confiés. »
Ce mandat revêt une dimension stratégique supplémentaire. Dans un monde idéal, si on voulait produire le plus grand éclat dans un temps limité, on choisirait de cibler certaines grandes sociétés qui seraient susceptibles
ÉDUCATION / FORMATION
Tôt ou tard, tout effort de coordination portant sur la rentabilité des projets dans un arrondissement historique fera face à la question de la disponibilité des connaissances requises. travers l'Amérique du Nord, l'un des plus grands dangers présentés pour les immeubles du patrimoine, ce sont les rénovateurs bien intentionnés mais non qualifiés. Ce problème est à ce point sérieux que jusqu'à récemment, le secteur de la rénovation a suscité le nombre le plus élevé de plaintes de toutes les industries, la réparation automobile exceptée. De toute évidence, cette mauvaise réputation peut faire l'effet d'une douche froide sur le marché.
Un certain nombre de mesures font l'objet de discussions animées dans l'industrie, notamment la mise au point de campagnes d'éducation professionnelle destinées aux rénovateurs. L'APCHQ organise actuellement son programme d'éducation pour les rénovateurs :
Ceux qui sont concernés par le futur des bâtiments du patrimoine ont un intérêt direct à participer à ces efforts qui ont surgi bien indépendamment pour améliorer la compétence des praticiens de la rénovation. Toutefois. l'intérêt primaire des praticiens ne porte pas nécessairement sur le patrimoine : il peut s'agir de conservation de l'énergie, d'efficacité, de changement de mode de vie (modernisation de cuisines et de salles de bain) etc. Certains praticiens croient même que les questions de « patrimoine » peuvent carrément aller à l'encontre des travaux exécutés pour leurs clients. Néanmoins, parce que ces praticiens sont les intervenants directs d'une industrie touchant ces immeubles, leur rendement quotidien est très important. Un service de consultation/coordination aurait un intérêt direct à faire la connaissance de tout programme de formation qui pourrait assister, à moyen terme, les travaux rentables dans un arrondissement historique.
L'INTERFACE UNIQUE (BIS)
Si la dernière section portait principalement sur les liens entre l'investisseur potentiel et le secteur privé, la section qui suit porte surtout sur sa liaison avec le secteur public. L'objectif est de rendre la transaction désirée simple et plus rapide.
Tel que mentionné ci-haut, le principe de l'interface unique semble très acceptable parmi les gens d'affaires - et, selon eux, devrait s'étendre à l'obtention de permis.
Quand un système de permis est bref et prévisible, il confère deux avantages majeurs aux soumissionnaires :
Le fait demeure qu'il y a encore beaucoup de projets qui exigent l'approbation de toute une gamme d'officiels. Selon certains gens d'affaires, il y a des cas exceptionnels où les permis pour des projets portant sur les édifices patrimoniaux furent émis dans un délai de huit jours - mais on prétend qu'il serait plus réaliste de prévoir huit mois.
AUTORISATIONS PRÉFÉRENTIELLES
Les propriétaires d'immeubles du patrimoine craignent de voir se multiplier les tracasseries administratives lorsqu'ils présentent un projet de rénovation. Lorsqu'il s'agit d'un projet important, l'obtention des approbations peut nécessiter des mois; des délais de 18 mois pour finaliser toutes les modalités de la rénovation subventionnée d'un immeuble du patrimoine ne sont pas impossibles.
Vancouver, les demandes de permis pour les projets parimoniaux sont évaluées plus
rapidement que les autres
Les modèles
Pour corriger cette situation, quelques municipalités américaines ont adopté la « politique de la
porte verte » [Les origines de cette expression sont obscures, du moins pour l'auteur de ces
lignes]. Un
autocollant « urgent »
est accolé sur chaque demande de rénovation d'une propriété du patrimoine désignée. Au
Canada, Vancouver agit de même. A Yellowknife, la municipalité est allé plus loin, s'engageant à
traiter toutes les questions techniques de projets de rénovation d'immeubles du patrimoine à
l'intérieur de 10 jours. Autrement dit, cette politique
contourne le principe du premier arrivé-premier servi
qui s'applique habituellement au traitement des demandes de permis. Les répercussions habituelles
d'une telle mesure sont fonction de la taille de la communauté et du nombre de ses employés.
Yellowknife, la ville peut préciser les projets qu'elle considère souhaitable, et leur
donner une approbation rapide
Dans les villes plus importantes, il faut parfois attendre des semaines et des mois avant d'obtenir les approbations. Les coûts d'attente peuvent alors augmenter en conséquence. Dans ces cas, un système d'approbations préférentielles (qui peut réduire de plusieurs semaines le temps de préparation) peut signifier d'importantes économies financières.
CONCLUSION
Le service consultatif peut avoir, comme mandat, la collection, l'évaluation et la diffusion de données au sujet de l'ensemble des biens et services qui peuvent assister au démarrage de projets dans un arrondissement historique, y compris les entrepreneurs, les artisans, les courtiers et les services financiers qui font preuve de compétence à un taux concurrentiel.
Dans la mesure du possible, ce service sera offert en concertation avec les associations de fournisseurs de ces services.
En particulier, ce service doit fournir une explication de la gamme des programmes gouvernementaux existents (à tous les niveaux) auxquels un projet de réhabilitation est potentiellement admissible.
Le mandat du service doit comprendre une stratégie de communications directes pour intéresser les propriétaires et promoteurs, y compris les propriétaires étrangers.
Le service peut assister à la commercialisation conjointe (des espaces dans un arrondissement historique), avec une stratégie de communications visant des marchés cibles et autres.
Le service peut participer aux programmes de formation qui pourraient assister, à moyen terme, le niveau de « confort » parmi les investisseurs potentiels.
Le principe de « l'interface unique » devrait être élargi, pour s'appliquer à l'obtention des permis nécessaires aux projets souhaitables :
Il devrait y avoir un guichet unique pour les projets.
Plutôt que la notion de « premier-arrivé premier-servi », les demandes de permis devrait être
soumis à un service préférentiel (e.g. l'étiquette « Urgent »).
L'IMPÔT FONCIER
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Le Règlement 7298 de la Ville d'Edmonton fit de l'Hôtel Macdonald une des premières
expériences au Canada d'un moratoire sur la majoration des impôts fonciers
INTRODUCTION
Juridiction
L'impôt foncier est étroitement relié à l'administration municipale. Cette section décrit ce qui est, selon la littérature nord-américaine, au niveau de la fiscalité municipale un effet dissuasif vis-à-vis l'amélioration des immeubles; la section décrit ensuite les mesures qui ont été suggérées dans cette meme littérature, ainsi que leur format technique. Le système actuel d'impôt foncier contient des mécanismes de dissuasion en matière de restauration (ou d'autre développement) : toute restauration peut entraîner une hausse de l'évaluation et une augmentation de l'impôt foncier correspondant. Dans certaines villes, cette augmentation peut se produire rapidement. Une propriétaire dans un arrondissement historique prétend qu'elle n'a vu aucun changement à l'évaluation de son immeuble pendant deux ans suivant son projet de restauration - mais que lors du changement, la majoration de son impôt foncier s'est faite rétroactivement pour couvrir cet intervalle. Bref, le laps de temps entre la terminaison des travaux et l'augmentation de la facture fiscale était non-existent.
GEL DES AUGMENTATIONS
Le même problème se présentait aux États-unis; c'est ce qui explique pourquoi, depuis longtemps, un grand nombre de mesures fiscales s'appliquant aux propriétés pour encourager la restauration plutôt que de la décourager [voir D. Listokin, Landmarks Preservation and the Property Tax, New Brunswick, N.J., Rutgers University, Centre de recherches sur les politiques urbaines, 1982]. Au Canada, des mesures fiscales ont été adoptées dans les municipalités, grandes et petites. La technique qui a connu le plus de succès en Amérique du Nord est certes la « technique du moratoire », qui fait contrepoids aux moyens de dissuasion actuels qui nuisent à la restauration. En vertu du statu quo,
Cette technique, et les autres utilisées aux États-Unis, peuvent être appliquées dans l'une de deux grandes façons. Il existe deux grandes étapes de la perception des taxes municipales : l'évaluation de la propriété, et l'impôt foncier, perçu selon une formule prescrite. On peut
Modèle préféré
Pour toute mesure de ce genre, il est préférable d'avoir recours à l'autorité réglementaire spécifique. Dans le cas d'une construction neuve, des municipalités canadiennes avaient au début du siècle créé un tel tissu d'incitations pour l'impôt foncier que les législatures provinciales sont intervenues pour limiter cette activité [voir The Law of Canadian Municipal Corporations, par Ian McRogers. Carswell, Toronto, 2e éd. Vol.2 p. 863 et suivant].. La plupart des provinces permettent aux municipalités d'offrir des stimulants fiscaux pour d'autres entreprises; certaines autorisent spécifiquement les municipalités à accorder des « allègements d'impôt » pour les sites du patrimoine. Cependant, ces références statutaires n'ont pas empêché les juges canadiens de rejeter les stimulants fiscaux en matière de ressources du patrimoine, et elles n'autorisent pas nécessairement les municipalités à ajuster les évaluations comme telles. En 1979, la Cour suprême de la Colombie-Britannique a étudié la loi comparable de cette province qui permettait aux municipalités d'accorder des « allégements d'impôt » aux propriétaires d'immeubles désignés. On a soutenu que cette phrase ne donne pas le « droit de modifier ou de fixer les évaluations ». Le processus d'évaluation, en dépit de la législation sur le patrimoine, relevait toujours de « la juridiction qui avait reçu l'autorité en matière d'évaluation de la C.-B. pour administrer un système d'évaluation des terrains dans la province. » ( Assessment Authority of B.C. v. City of Victoria ).
Les municipalités qui ont introduit avec succès un moratoire ont résolu le problème très simplement. Edmonton (Alberta), Perth (Ontario), et Yellowknife (Territoires du Nord-Ouest) sont de bons exemples.. Les gouvernements provinciaux ou territoriaux autorisent ces municipalités à accorder des subventions. Ces villes ont simplement adopté des règlements...
Le Règlement 2294 de la ville de Perth en Ontario établit, en un seul paragraphe,
l'ensemble d'un système de moratoire
Le manque à gagner
Dans la plupart des systèmes de comptabilité municipale,
C'est pourquoi, selon la littérature nord-américaine, le système de moratoires est l'instrument préféré parmi les incitatifs fiscaux au niveau de l'impôt foncier [voir Landmarks Preservation of the Property Tax, op. cit. ]. Or, certains verront une contradiction :
La réponse est claire :
CONCLUSION
Une municipalité peut introduire un incitatif fiscal, dans la forme d'un gel des majorations d'impôt foncier et de la taxe d'affaires pour les projets souhaités dans un arrondissement historique, selon la formule suivante :
Cette version de l'allocution de Marc Denhez, à la réunion fondatrice du comité international ICOMOS sur le Droit, les finances et l'organisation, fut traduite par l'entremise d'ICOMOS Espagne. L'auteur en est reconnaissant.
(Mon Oct 23 18:36:34 2000
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